Ingatlan bérbeadás áfa szabályai

Alábbi cikkünkben az ingatlan bérbeadás áfa szabályait járjuk körül. Elsőként definiáljuk, hogy mit értünk az ingatlan fogalma alatt:

Ingatlan fogalma

Az európai jogszabályok értelmében a 2006/112/EK tanácsi irányelv a közös hozzáadott érték adórendszerről 13.b alkalmazásában az alábbiak tekintendők ingatlannak:

1. a) a föld bármely meghatározott területe, akár a földfelszínen vagy a földfelszín alatt, amely tulajdonjog tárgyát képezheti és amely birtokba vehető,
2. b) bármely épület vagy építmény, amely tengerszint fölött vagy alatt a földhöz vagy a földbe rögzített, és amelyet nem lehet könnyen lebontani vagy elmozdítani,
3. c) az épület vagy építmény szerves részét alkotó bármely olyan alkotóelem, amelyet már beépítettek, és amely nélkül az épület vagy építmény nincs befejezve, mint például az ajtók, ablakok, tetők, lépcsők és liftek,
4. d) az épületbe vagy építménybe állandó jelleggel beépített bármely olyan alkotóelem, felszerelés vagy gép, amely az épület vagy építmény lerombolása vagy megváltoztatása nélkül nem távolítható el.

Ingatlan bérbeadás áfa szempontból – magánszemélyek tekintetében

Főszabály szerint az ingatlan bérbeadása mentes az áfa alól az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés l) pontja alapján. Ettől eltérően, a törvény speciális szabálya értelmében (Áfa tv. 88. § (1) bekezdése) az adóalany dönthet úgy, hogy adókötelességet válasszon az ingatlan bérbe/haszonbérbeadására vonatkozóan.

Az adóköteles választás együttesen is gyakorolható valamennyi ingatlan bérbeadására, illetve csak a lakóingatlannak nem minősülő ingatlanok tekintetében.

A választást a tevékenység megkezdésekor az adóhatóság felé kell bejelenteni. Amennyiben az adózó az adókötelessé teszi az ingatlan bérbeadási tevékenységet, az esetben a választás évét követő 5. naptári éven belül nem lehet eltérni.

Amennyiben az adóhatóság felé nem történik meg a lejelentés, de az adózó, a számlát áfa felszámításával állítja ki, és a bevallást ennek alapján nyújtja be, és fizeti meg az adót, lehetőség van kijavítási kérelem benyújtása során, hogy az adóhatóság visszamenőlegesen bejegyezze a választást.

Ingatlan bérbeadáshoz kapcsolódó közüzemei díjak

Gyakori eset, amikor az ingatlannal kapcsolatban az előző hónapban felmerült közüzemi díjakat a bérbeadó a következő havi bérleti díjjal együtt tovább terheli bérlő felé. Ilyen esetben vizsgálni kell, hogy a két szolgáltatás hogyan viszonyul egymáshoz, van-e köztük olyan amelyik „erősebb”, vagy „alárendelt” viszonyban lenne egymással.

Példánál maradva, ha az adott időszak bérleti díja az előző időszaki rezsiköltséggel együtt került kiszámlázásra bérlő felé, úgy a bérleti díjra vonatkozó időszak lesz az irányadó a rezsiköltség időszakára vonatkozóan is. Az általános gyakorlat szerint a bérlet tekinthető erősebb szolgáltatásnak, és a közüzemi díjak továbbszámlázása járulékos szolgáltatásnak fog minősülni és az Áfa tv. 70. § (1) bekezdés b) pontja szerint osztani fogja a főszolgáltatás áfa-kulcsát. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a rezsiköltségek olyan adókulccsal kerülnek továbbszámlázásra, amilyen az ingatlan bérbeadásnak az adómértéke.

Ha a bérbeadó főszabály szerint adómenetességet választott, az esetben a járulékos költségek is adómentesen kerülnek továbbszámlázásra. De amennyiben a bérbeadó adókötelezettséget választott, úgy a rezsiköltségek továbbszámlázásra a 27%-os adómérték vonatkozik.

Abban az esetben amikor a rezsiköltséget külön számlázzuk a bérleti díjtól, akkor az utólag számlázott közüzemi díj számla teljesítési időpontja a számla dátuma lesz. (NAV szóbeli tájékoztatás)

Ingatlan bérbeadás teljesítés időpontja

Ingatlan bérbeadás teljesítési időpontjának meghatározásakor abból szükséges kiindulni, hogy bérbeadást folyamatosan végezzük, vagy eseti jelleggel.

Amennyiben a bérbeadás folyamatosan valósul meg a határozott időszaki elszámolás szabályait szükséges (Áfa tv. 58. §) kell alkalmazni. Főszabály szerint az ügylet teljesítés időpontja az időszak utolsó napja, ez alól három kivételt fogalmaz meg a jogszabály:

• időszak utolsó napját megelőzi a fizetési határidő és a számla kibocsátásnak dátuma, úgy a teljesítési időpont a számla kibocsátás időpontjával egyezik meg;
• a fizetési határidő követi az időszak utolsó napiját akkor a teljesítés időpontja a fizetési határidő lesz,
• azonban a teljesítési időpont nem lehet későbbi, mint az időszak utolsó napjától számított 60. nap.

***

Amennyiben további kérdése merül fel az ingatlanok bérbeadásával kapcsolatban, forduljon bizalommal adószakértő kollégáinkhoz.

A Central Audit adótanácsadás szolgáltatásai az alábbiak:

Adóbevallások összeállítása, benyújtása

Adózási kérdések megoldásainak kidolgozása

Adótervezés

Tranzakciós szolgáltatások

Kötelező szakmai képviselet

Transzferár szolgáltatás

Ingatlan értékesítés és ingatlan bérbeadás esetén hasznos lehet az új adatváltozás bejelentő:

e-bejelentő